DOI: https://doi.org/10.2478/fprj-2026-0003
تاريخ النشر: 2026-01-01
المؤلف: Efthymia Antonoudi وآخرون
الموضوع الرئيسي: الإسكان والتمويل والنيو ليبرالية
نظرة عامة
تستكشف هذه الدراسة العوامل السلوكية والمالية التي تؤثر على ملكية العقارات الفردية مقابل ملكية العقارات المتعددة في الولايات المتحدة، لا سيما في سياق جائحة COVID-19. باستخدام بيانات من المسح الوطني التمثيلي للمالية الاستهلاكية للسنوات 2019 و2022، تقيم الأبحاث تأثير تحمل المخاطر، والمعرفة المالية، والثقة المالية على نتائج ملكية العقارات.
تشير النتائج إلى تحولات ملحوظة في هذه المحددات على مدى الفترتين اللتين تم تحليلهما، مع اختلافات في تأثير التعليم والعرق على قرارات الملكية. على عكس الدراسات السابقة التي ركزت بشكل أساسي على ملكية المنازل، تقدم هذه الأبحاث تحليلًا مقارنًا لملكية العقارات الفردية والمتعددة، مما يوفر رؤى قيمة للمخططين الماليين الذين يساعدون العملاء في التنقل عبر خيارات الإسكان والاستثمار المعقدة في بيئات اقتصادية مختلفة.
مقدمة
تسلط مقدمة هذه الورقة البحثية الضوء على أهمية الانتقال من عدم ملكية المنازل إلى ملكية المنازل كعلامة على التنقل الاقتصادي في الولايات المتحدة، حيث تُعتبر ملكية المنازل غالبًا رمزًا للاستقلال والازدهار. على الرغم من النظرة الرومانسية لملكية المنازل، تشير الورقة إلى القيود القانونية والاجتماعية التي تعقد الملكية الحقيقية. بينما درست الدراسات السابقة الدوافع وراء ملكية المنازل والاستثمار العقاري، هناك فجوة ملحوظة في فهم كيفية تطور هذه المحددات في أعقاب جائحة COVID-19، لا سيما في سياق ملكية العقارات المتعددة (MPO).
تهدف الدراسة إلى استكشاف المشهد المتغير لملكية العقارات المتعددة قبل وبعد الجائحة، مع التركيز على التعقيدات المرتبطة بالحصول على عقارات إضافية مقارنة بملكية المنزل لأول مرة. تشير إلى أن الجائحة أثرت على اتجاهات ملكية العقارات، مع أدلة تشير إلى زيادة في ملكية العقارات المتعددة حيث سعت الأسر الأكثر ثراءً للحصول على مساكن إضافية. تركز أسئلة البحث على التغيرات في أنماط ملكية العقارات وتأثير المواقف المالية والعوامل السلوكية على احتمال امتلاك عقارات متعددة. من خلال استخدام بيانات تمثيلية وطنية من الولايات المتحدة، تسعى الدراسة إلى تقديم رؤى حول كيفية تشكيل السياقات الاقتصادية لقرارات شراء العقارات، مما يساهم في فهم أعمق لديناميات سوق الإسكان وعدم المساواة الاجتماعية.
الطرق
توضح قسم المنهجية النهج المنظم المستخدم في البحث للتحقيق في الفرضيات المحددة. يتناول تصميم التجربة، بما في ذلك اختيار المشاركين، وتقنيات جمع البيانات، والأساليب التحليلية المستخدمة لضمان صحة وموثوقية النتائج. استخدمت الدراسة إطارًا كميًا، مستفيدة من الأدوات الإحصائية لتحليل البيانات المجمعة من عينة سكانية.
نفذ الباحثون سلسلة من التجارب المنضبطة لعزل المتغيرات وتقييم تأثيراتها على النتائج المعنية. تم إعطاء اهتمام خاص لتشغيل المفاهيم الرئيسية، مما يضمن أن القياسات كانت دقيقة وذات صلة بأسئلة البحث المطروحة. بالإضافة إلى ذلك، يناقش القسم الاعتبارات الأخلاقية التي تم أخذها في الاعتبار خلال الدراسة، بما في ذلك الموافقة المستنيرة وبروتوكولات سرية البيانات، مما يعزز نزاهة عملية البحث.
النتائج
تكشف نتائج تحليل الانحدار اللوجستي المتعدد عن رؤى مهمة حول أنماط ملكية العقارات بناءً على بيانات مسح المالية الاستهلاكية لعامي 2019 و2022. في عام 2019، كان لدى المستجيبين الذين لم يتجاوزوا دخلهم نسبة خطر نسبي (RRR) تبلغ 1.43 لامتلاك عقار واحد مقارنة بعدم امتلاك أي. علاوة على ذلك، أظهر أولئك الذين لا يخططون للانتقال في العامين المقبلين نسبة خطر نسبية تبلغ حوالي 12.94 لامتلاك العقار. كانت المؤشرات الرئيسية مثل تحمل المخاطر، والثقة المالية، والديون غير السكنية، والدخل مرتبطة إيجابيًا باحتمالية امتلاك عقار واحد مقابل عدم امتلاك أي. ومن الجدير بالذكر أن التحليل أشار إلى أن التعليم، والجنس، والعرق/الإثنية أثرت أيضًا على ملكية العقارات، مع اختلافات ملحوظة في RRRs عبر مجموعات ديموغرافية مختلفة.
سلط التحليل المقارن لبيانات 2022 الضوء على بعض التحولات من نتائج 2019. على سبيل المثال، تضاءل تأثير احتمال الانتقال على ملكية العقارات، حيث أظهرت الاحتمالات العالية للانتقال عدم وجود فرق كبير في نسبة خطر امتلاك عقار واحد. بالإضافة إلى ذلك، لم تعد الديون غير السكنية مرتبطة بشكل كبير بملكية العقارات المتعددة (MPO) في عام 2022، على عكس ارتباطها الكبير في عام 2019. ظهر التعليم كمتنبئ إيجابي لامتلاك عقارات متعددة في عام 2022، بينما تغيرت العلاقة بين الأطفال وMPO أيضًا، حيث أظهر المستجيبون الذين لديهم ثلاثة أطفال أو أكثر نسبة خطر نسبية أعلى لامتلاك عقارات متعددة مقارنة بأولئك الذين ليس لديهم أطفال. بشكل عام، تؤكد هذه النتائج على الديناميات المتطورة لملكية العقارات التي تؤثر عليها السلوكيات المالية والعوامل الديموغرافية.
المناقشة
تؤكد قسم المناقشة في هذه الدراسة على أهمية السلوكيات المالية، والمواقف تجاه الانتقال، والعوامل الديموغرافية في التأثير على قرارات ملكية العقارات. تدعم النتائج الفرضية القائلة بأن الأسر التي تنفق أقل من دخلها أكثر احتمالًا لامتلاك عقار واحد أو عدة عقارات (H1 وH8). وهذا يشير إلى أن الانضباط المالي أمر حاسم لدخول سوق الإسكان، لا سيما بالنسبة للشباب المحتملين الذين قد يواجهون صعوبات مع تكاليف الإيجار المرتفعة التي تعيق قدرتهم على الادخار لدفعات مقدمة. ومع ذلك، لم يتم دعم الفرضية المتعلقة بالتحرك السكني (H2)؛ بل، بدا أن التحرك الأعلى يرتبط بزيادة احتمال ملكية العقار الفردي، مما يشير إلى أن أولئك الذين يخططون للانتقال قد يسعون للحصول على منازل جديدة بدلاً من تجنب ملكية العقارات.
بالإضافة إلى ذلك، وجدت الدراسة أن تحمل المخاطر والثقة المالية يؤثران إيجابيًا على كل من ملكية العقارات الفردية والمتعددة (H3، H4، H10، H11). من المثير للاهتمام، بينما كان يُعتقد في البداية أن التحرك السكني يثني عن ملكية العقارات المتعددة، أشارت النتائج إلى أن الأفراد الذين لديهم احتمال عالٍ للانتقال كانوا أكثر احتمالًا لامتلاك عقارات متعددة بحلول عام 2022، مما يشير إلى تحول في سلوك المستهلك قد يتأثر بتغيرات السوق بعد COVID-19. بشكل عام، تبرز الدراسة تعقيد الطلب على الإسكان، داعية إلى فهم أوسع يتضمن العوامل السلوكية والنفسية إلى جانب المتغيرات الاقتصادية التقليدية.
القيود
تسلط القيود في هذه الدراسة حول ملكية العقارات المتعددة (MPO) في الولايات المتحدة الضوء على عدة مجالات حيوية للبحث المستقبلي. أولاً، تفتقر بيانات مسح المالية الاستهلاكية (SCF) إلى محددات جغرافية وخصائص سوق الإسكان الإقليمي، والتي قد تؤثر بشكل كبير على اتجاهات MPO بسبب اختلافات في القدرة على تحمل التكاليف والسياسات المحلية. يمكن أن تستفيد التحقيقات المستقبلية من دراسة كيفية تأثير هذه الاختلافات الإقليمية على أنماط الملكية. بالإضافة إلى ذلك، لا يميز SCF بين أنواع العقارات المملوكة – مثل المنازل الثانية، أو العقارات المؤجرة، أو العقارات لأفراد الأسرة – مما يحد من الرؤى حول الدوافع وراء ملكية العقارات المتعددة. يمكن أن تتضمن الدراسات المستقبلية بيانات نوعية من خلال المقابلات أو الاستطلاعات لفهم هذه الدوافع بشكل أفضل.
علاوة على ذلك، قد يؤدي تصميم العينة ذو الإطار المزدوج لـ SCF، الذي يفرط في عينة الأسر الأكثر ثراءً، إلى إدخال تحيز يؤثر على تعميم النتائج على السكان ذوي الدخل المنخفض. على الرغم من تطبيق أوزان سكانية وطرق استبدال متعددة للتخفيف من هذا التحيز، قد تظل التأثيرات المتبقية تؤثر على التقديرات. يمكن أن تعزز البيانات الطولية الفهم من خلال التقاط تطور السلوكيات المالية على مر الزمن ومعالجة إمكانية الارتباط بين هذه السلوكيات وMPO. أخيرًا، لا يأخذ SCF في الاعتبار التأثيرات الثقافية أو بين الأجيال على ملكية العقارات، لا سيما بين مجموعات ديموغرافية متنوعة. يمكن أن يوفر استكشاف هذه العوامل فهمًا أكثر دقة للدوافع وراء MPO، مما يساعد في النهاية الممارسين في تطوير استراتيجيات تتماشى مع الأهداف المالية والعقارية للأسر.
DOI: https://doi.org/10.2478/fprj-2026-0003
Publication Date: 2026-01-01
Author(s): Efthymia Antonoudi et al.
Primary Topic: Housing, Finance, and Neoliberalism
Overview
This study explores the behavioral and financial factors influencing single versus multiple property ownership in the United States, particularly in the context of the COVID-19 pandemic. Utilizing data from the nationally representative Survey of Consumer Finances for the years 2019 and 2022, the research assesses the impact of risk tolerance, financial literacy, and financial confidence on property ownership outcomes.
The findings indicate notable shifts in these determinants over the two periods analyzed, with variations in the influence of education and ethnicity on ownership decisions. Unlike previous studies that have primarily focused on homeownership, this research provides a comparative analysis of single and multiple property ownership, thereby offering valuable insights for financial planners who assist clients in navigating complex housing and investment choices in differing economic environments.
Introduction
The introduction of this research paper highlights the significance of transitioning from non-homeownership to homeownership as a marker of economic mobility in the U.S., where homeownership is often viewed as a symbol of independence and prosperity. Despite the romanticized view of homeownership, the paper notes the legal and social constraints that complicate true ownership. While previous studies have investigated motivations for homeownership and real estate investment, there is a notable gap in understanding how these determinants have evolved in the wake of the COVID-19 pandemic, particularly in the context of multiple property ownership (MPO).
The study aims to explore the changing landscape of MPO before and after the pandemic, emphasizing the complexities involved in acquiring additional properties compared to first-time homeownership. It notes that the pandemic has influenced property ownership trends, with evidence suggesting an increase in MPO as wealthier households sought additional residences. The research questions focus on the changes in property ownership patterns and the impact of financial attitudes and behavioral factors on the likelihood of owning multiple properties. By utilizing nationally representative U.S. data, the study seeks to provide insights into how economic contexts shape property purchasing decisions, thereby contributing to a deeper understanding of housing market dynamics and social inequality.
Methods
The methodology section outlines the systematic approach employed in the research to investigate the specified hypotheses. It details the experimental design, including participant selection, data collection techniques, and analytical methods utilized to ensure the validity and reliability of the results. The study employed a quantitative framework, utilizing statistical tools to analyze the data collected from a sample population.
The researchers implemented a series of controlled experiments to isolate variables and assess their effects on the outcomes of interest. Specific attention was given to the operationalization of key constructs, ensuring that measurements were both precise and relevant to the research questions posed. Additionally, the section discusses the ethical considerations taken into account during the study, including informed consent and data confidentiality protocols, thereby reinforcing the integrity of the research process.
Results
The results of the multinomial logistic regression analysis reveal significant insights into property ownership patterns based on the 2019 and 2022 Survey of Consumer Finances data. In 2019, respondents who did not exceed their income had a relative risk ratio (RRR) of 1.43 for owning one property compared to not owning any. Furthermore, those not planning to move in the next two years exhibited a relative risk of approximately 12.94 for owning property. Key predictors such as risk tolerance, financial confidence, non-housing debt, and income positively correlated with the likelihood of owning one property versus none. Notably, the analysis indicated that education, gender, and race/ethnicity also influenced property ownership, with significant variations in RRRs across different demographic groups.
Comparative analysis of the 2022 data highlighted some shifts from 2019 findings. For instance, the significance of moving probability on property ownership diminished, with high probabilities of moving showing no significant difference in the relative risk of owning one property. Additionally, non-housing debt was no longer significantly related to multiple property ownership (MPO) in 2022, contrasting with its significant association in 2019. Education emerged as a positive predictor for owning multiple properties in 2022, while the relationship between children and MPO also shifted, with respondents having three or more children showing a higher relative risk of owning multiple properties compared to those with no children. Overall, these findings underscore the evolving dynamics of property ownership influenced by financial behaviors and demographic factors.
Discussion
The discussion section of this study emphasizes the relevance of financial behaviors, attitudes towards relocation, and demographic factors in influencing property ownership decisions. The findings support the hypothesis that households spending less than their income are more likely to own one or multiple properties (H1 and H8). This suggests that financial discipline is crucial for entering the housing market, particularly for younger potential homeowners who may struggle with high rental costs that hinder their ability to save for down payments. However, the hypothesis regarding residential mobility (H2) was not supported; instead, higher mobility appeared to correlate with increased likelihood of single-property ownership, indicating that those planning to move may be seeking new homes rather than avoiding property ownership.
Additionally, the study found that risk tolerance and financial confidence positively influence both single and multiple property ownership (H3, H4, H10, H11). Interestingly, while residential mobility was initially thought to deter multiple property ownership, the results indicated that individuals with a high likelihood of moving were more likely to own multiple properties by 2022, suggesting a shift in consumer behavior possibly influenced by changing market conditions post-COVID-19. Overall, the study highlights the complexity of housing demand, advocating for a broader understanding that incorporates behavioral and psychological factors alongside traditional economic variables.
Limitations
The limitations of this study on multiple property ownership (MPO) in the U.S. highlight several critical areas for future research. Firstly, the Survey of Consumer Finances (SCF) data lacks geographic identifiers and regional housing market characteristics, which may significantly influence MPO trends due to variations in affordability and local policies. Future investigations could benefit from examining how these regional differences impact ownership patterns. Additionally, the SCF does not differentiate between the types of properties owned—such as second homes, rental properties, or properties for family members—limiting insights into the motivations behind multiple property ownership. Future studies could incorporate qualitative data through interviews or surveys to better understand these motivations.
Moreover, the SCF’s dual-frame sampling design, which oversamples wealthier households, may introduce bias that affects the generalizability of findings to lower-income populations. Although population weights and multiple imputations were applied to mitigate this bias, residual effects may still influence estimates. Longitudinal data could further enhance understanding by capturing the evolution of financial behaviors over time and addressing potential endogeneity between these behaviors and MPO. Lastly, the SCF does not account for cultural or intergenerational influences on property ownership, particularly among diverse demographic groups. Exploring these factors could provide a more nuanced understanding of the drivers behind MPO, ultimately aiding practitioners in developing strategies that align with households’ financial and property goals.